De Groene Amsterdammer 44 (1 november 2017)
Begin je eigen woningcoöperatie
Waarom zou je voor een woning afhankelijk zijn van overheid of markt? Je kunt het heft ook in eigen hand nemen. Een oud idee.
Het is een mooie lenteavond, in het jaar 1903. Op een met kaarsen verlichte zolder zitten veertig Amsterdamse arbeiders met instemming te luisteren naar de woorden van twee vrienden. Het zijn Pieter Roeland en Hendrik Glimmerveen, een koetsier en een conducteur van een paardentram. Ze zitten in de nok van vergadergebouw d’Geelvinck, aan het Singel, in het allergoedkoopste zaaltje dat ze konden krijgen. Het moet afgelopen zijn met de krotten in de stad, betogen de twee vrienden. Ook arbeiders met lage inkomens hebben recht op meer dan één kamertje. Op de overheid kun je niet wachten, zeggen ze. ‘We moeten het zelf doen. We gaan zelf een woningbouwvereniging oprichten.’ De aanwezigen zijn het ermee eens, en op deze zolder richten ze een nieuwe vereniging op, de Coöperatieve Bouwvereniging Rochdale – genoemd naar de Engelse plaats waar decennia eerder al werd gepionierd met de coöperatieve gedachte.
Bewoners van de Roggeveenstraat in Den Haag. Hun coöperatie wordt eigenaar van de huurwoningen © Ivo van der Bent
Het is een mooie lentemiddag, in het jaar 2014. Tussen twee blokken rijtjeshuizen in het Haagse Zeeheldenkwartier zit een groep bewoners trots aan de borrel. Ze hebben zojuist hun buurtmoestuin geopend, in aanwezigheid van de wethouder. Ze hebben zelf een vijver aangelegd, een terras, een bijenkast, borders vol bloemen en natuurlijk tientallen moestuinbakken. Er is in korte tijd een gevoel van saamhorigheid gevormd, hier in de Roggeveenstraat. Er is echter één probleem. Tijdens de aanleg deelde de woningcorporatie Haag Wonen mee dat de halve straat zal worden gesloopt. Maar dan oppert een van de initiatiefnemers, Hanno van Megchelen, tijdens de borrel een stout plan: ‘Als wij deze tuin kunnen inrichten en beheren, waarom dan niet ook onze eigen straat?’ Waarop een andere bewoner zegt: ‘Hanno, als jij dat nu eens op een A4’tje zet, dan gaan we daar eens werk van maken.’ En aldus, na veel denk- en lobbywerk, gesprekken met het ministerie, de gemeente, banken en uiteraard de corporatie, valt er drie jaar later een revolutionair besluit: de bewoners van de Roggeveenstraat mogen hun eigen straat kopen, als eerste bewonersgroep in Nederland.
Hoeveel navolging deze Hagenaren gaan krijgen, weten we nog niet. Ze hebben feitelijk nog één handtekening nodig: die van de Autoriteit Woningcorporaties. De coöperaties en verenigingen die rond 1900 door betrokken burgers werden opgericht werden een groot succes. Zozeer dat de overheid deze verenigingen uiteindelijk de taak gaf te zorgen voor de ‘sociale woningbouw’ in het land. Ze mochten niet meer voor alleen hun leden bouwen, maar voor iedereen. Het leidde ertoe dat het grote bureaucratische organisaties werden.
Toen die, aan het eind van de eeuw, weer werden teruggezet in de vrije markt was er van hun coöperatieve element niets meer over. Het waren bedrijven geworden die, buiten het sociale segment, alleen nog maar marktconform mochten werken en winst moesten maken, en bestuurders met sterallures trokken. Ook Rochdale, de mooie motieven van Glimmerveen en Roeland ten spijt.
Waarom zouden we die oude woonverenigingen niet nieuw leven kunnen inblazen? Dat vragen steeds meer mensen zich intussen af. Dat kan naast de corporaties bestaan. Je eigen woningcorporatie, waarom niet? Maar dan in de vorm van een coöperatie, met dubbel o. Dan zijn de bewoners niet slechts consument van de woning, maar tevens eigenaar.
Volgens PvdA-politicus Adri Duivesteijn is dit voor de lagere inkomens een mooie kans om een eigen huis te verwerven, en te ontsnappen aan een stelsel van almaar oplopende huurprijzen. Volgens hem zou het een enorme ‘eigen kracht’ en betrokkenheid van burgers losmaken, en nog lagere huren opleveren ook. Het lukte Duivesteijn tijdens de onderhandelingen over de nieuwe Woningwet in de Eerste Kamer, in 2013, om er een speciaal artikel in te fietsen waarin de woningcoöperatie als serieus concept wordt erkend. Sociale huurders krijgen met deze wet meer mogelijkheden om gezamenlijk woningen te kopen van hun corporatie.
Zo heel gek is dat idee niet. In Denemarken en Engeland is het heel normaal dat huurders van sociale huurwoningen zelf verantwoordelijk zijn voor het beheer. En in Duitsland kunnen huurders zich verenigen in Wohnungsgenossenschaften om goedkoper te kunnen wonen. Alleen in Nederland is de coöperatieve gedachte uit het wonen verdwenen. Tussen huren en kopen ligt een sociale scheidslijn. Mensen met een hoger inkomen kunnen kiezen en komen uiteindelijk vaak uit bij een koophuis. Mensen met een lager inkomen kunnen eigenlijk alleen bij een woningcorporatie huren. Een optie die alleen betaalbaar is met hulp van de huurtoeslag.
Dat het nu in Nederland ook mag, betekent nog niet dat het meteen lukt. Er blijken flink wat obstakels te zijn. Om deze te verkennen en uit de weg te ruimen heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken aan Platform31, een kennis- en netwerkorganisatie voor stad en regio, gevraagd om een programma uit te voeren en case studies te doen. ‘In korte tijd meldden zich een heleboel bestaande initiatieven, groepen en woonverenigingen aan’, zegt Tineke Lupi van Platform31. ‘We ontdekten dat er heel veel betrokken mensen in deze wereld te vinden zijn. Veel burgers zijn heel goed in staat om voor hun bezit te zorgen.’
Waar de coöperatie vooral veel te bieden heeft, is in het segment tussen sociale huur en koop, zegt ze. ‘Veel mensen verdienen te veel voor sociale huur, maar kunnen om een of andere reden niet kopen. Deze hele groep is aangewezen op almaar duurdere huurwoningen. Als ze samen zouden werken, in coöperatief verband, zouden ze prima zelfredzaam kunnen zijn. Daar is dit echt heel geschikt voor.’
‘Hier tegenover wonen krakers, die gaan meedoen. Verderop woont een PVV’er. Die werken allemaal samen’
Een voorbeeld van zo’n zelfredzame burger is de 65-jarige Liedeke Reitsma uit Zwolle. ‘Ik vind het huidige systeem heel oneerlijk’, zegt ze. ‘Ik ben maar een arme sloeber. Ik heb een uitkering en ben daarom aangewezen op sociale huur. Maar het is veel duurder dan kopen. Met een koophuis zou ik tweehonderd tot driehonderd euro per maand goedkoper uit zijn. Bovendien ben ik nu aangewezen op wat de woningcorporatie me aanbiedt. Dat is een appartement waar ik twee trappen voor op moet, terwijl ik astma heb en een pacemaker.’
Zelfs door de telefoon klinkt Reitsma strijdvaardig, boos zelfs. ‘Dat klopt. Ik kom uit een rood nest. Ik verzet me tegen het idee dat je alleen meetelt als je rijk bent. Ik had het geluk om een planontwikkelaar te ontmoeten die er hetzelfde over dacht als ik. Zo konden we een nieuw concept uitdenken. We noemen het “de Knarrenhof”. Het is een woonvorm waarbij ouderen in een hofje kunnen wonen waar koop en sociale huur gemengd zijn. Waarbij je naar elkaar kunt omzien. Het oude naoberschap.’ Het concept is een succes. In Zwolle is de bouw van de eerste knarrenhof, met dank aan een bevlogen planontwikkelaar, nu daadwerkelijk begonnen – Reitsma gaat er zelf wonen – maar ook in de rest van het land liggen er knarrenhofjes op de tekentafel.
Er is één maar. De eerste Knarrenhof mag zelf het beheer doen en nieuwe bewoners kiezen, maar – en daar baalt Reitsma van – het is nog steeds geen coöperatie die ook eigenaar is. Dat komt ook doordat de knarren kozen voor nieuwbouw in plaats van bestaande bouw. Ze hadden te weinig eigen vermogen om zelf eigenaar te worden. ‘En daarmee’, zegt Reitsma, ‘zijn we helaas nog steeds afhankelijk van een woningcorporatie.’
Dit is ook de grote bottleneck voor zittende huurders die in coöperatief verband woningen willen kopen. De wet maakt het corporaties heel moeilijk om onder de marktprijs te gaan zitten met hun vraagprijs. En dat is lastig voor de beginnende coöperatie. Een lening krijgen van de bank, zonder eigen vermogen, is niet mogelijk. Sociale woningbouw is in feite niet mogelijk op basis van marktwaarde.
Om toch een mogelijkheid te creëren is het ministerie van Binnenlandse Zaken nu begonnen met een experiment. Tijdelijk mogen corporaties hun vastgoed tot vijftig procent onder de vrije marktprijs aan coöperaties verkopen, als ze dat willen. Dat mocht al bij verkoop aan collega-corporaties, dus hiermee wordt de nieuwe coöperatie in feite als een kleine corporatie behandeld.
Dat was precies wat de bewoners van de Roggeveenstraat nodig hadden, vertelt Hanno van Megchelen, terwijl hij me de roodgekleurde arbeiderswoningen laat zien waar het allemaal om gaat. ‘Haag Wonen wilde deze huizen wel verkopen. Ze wilden huurdersinitiatieven serieus ondersteunen. Het was een win-winsituatie. Maar het mocht niet van de wet. Samen met Platform31 hebben we daarom heel hard gelobbyd voor dit experiment, en zo is het uiteindelijk toch nog mogelijk geworden.’
‘Corporaties denken dat een prijs onder de marktprijs een soort cadeautje is. Maar toch is dat niet zo’
Een groot bezwaar tegen dit soort coöperaties zou kunnen zijn dat ze hun eigen toelatingsbeleid mogen hanteren. Gaat zo’n coöperatie niet alleen eigen vriendjes of gelijkgestemden binnenlaten? ‘Juist niet’, denkt Van Megchelen. ‘We zorgen juist veel beter voor de diversiteit. Dat is onze kracht, hebben we gemerkt. De huizen hier zijn klein en goedkoop. De corporatie wilde ze vervangen door grotere, duurdere huizen. Maar waar moeten de mensen dan heen die dat niet kunnen betalen? Als coöperatie kunnen we een evenwicht zoeken. Sommige bewoners willen actief zijn en willen veel contact. Maar anderen willen gewoon hun eigen leven leiden. Hier tegenover wonen anarchistische krakers, die gaan ook meedoen. Ze gaan voor het eerst in hun leven huur betalen. Maar verderop woont ook een pvv’er. En die werken allemaal samen. Dat kan allemaal hier, dat vind ik juist zo mooi. En omdat we zelf het toelatingsbeleid kunnen vormgeven, kunnen we die diversiteit verder vergroten.’
Op het gebied van wonen waren er natuurlijk ook al veel initiatieven in de jaren zeventig en tachtig, zegt Trevor James, vastgoedexpert bij Vannimwegen en al vele jaren adviseur op het gebied van gemeenschappelijk wonen. ‘Denk aan de krakers, ecologische groepen en de initiatieven voor Centraal Wonen. Maar dat viel allemaal stil rond de eeuwwisseling. De tijdgeest was individualistisch, de bomen reikten tot aan de hemel, dus alles werd het liefst overgelaten aan de markt. Er gebeurde heel weinig op het vlak van gemeenschappelijk wonen.’
Maar ook James ziet verandering: ‘De laatste jaren zie ik ineens weer nieuwe initiatieven en verbanden ontstaan. Ik ontmoet steeds meer groepen die zich verenigen rond gedeelde normen en waarden. Dat is vaak een reactie op bezuinigingen, of krimp. Juist in krimpgebieden zie je burgers die in actie komen om de leegloop van hun dorp te voorkomen.’
Denk aan de bewoners van het Friese dorp Jirnsum. Die wisten 25 seniorenwoningen te behoeden voor sloop door ze zelf over te nemen. Afgelopen zomer begon de renovatie. Eigenaar van de woningen wordt de nieuw opgerichte Doarpskorporaasje Jirnsum. Het is strikt genomen geen wooncoöperatie met leden, maar het is wel een dorp dat zelf een oplossing vindt voor een gat dat de markt laat vallen.
‘Er is inderdaad wel iets aan het broeien’, zegt ook Aart Cooiman, sectorspecialist Real Estate Finance bij de Rabobank, in een gesprek in de hoge Rabotoren in Utrecht. Hij was voorheen directeur bij een grote woningcorporatie en kent de sector dus goed. ‘Ik kom veel van deze groepen tegen met erg veel enthousiasme. Mensen zijn op zoek naar eigen regie. Ze willen onafhankelijk zijn van instituties zoals corporaties, en ze willen zelf de zorg regelen die ze op hun oude dag nodig hebben.’
Of de coöperatie gaat doorbreken, weet hij nog niet. ‘Maar dat er een beweging gaande is richting eigen regie is wel duidelijk. Daarom ben ik ook ambassadeur geworden van het Platform31-programma. Onze bank wil graag bijdragen aan lokale oplossingen. Ik ben op zoek naar standaardoplossingen zodat we beginnende coöperaties beter kunnen helpen.’
Tot daadwerkelijke financiering is Cooiman nog niet vaak overgegaan. Alleen de Roggeveenstraat staat nu in de startblokken, de rest is nog druk zoekende. ‘Het grote knelpunt is dat coöperaties geen particuliere hypotheek kunnen krijgen. Een coöperatie is een commerciële onderneming en heeft dus eigen vermogen nodig om te kunnen lenen. Eigenlijk hangt het er vooral van af of de woningcorporatie meewerkt. Als die het mogelijk wil maken, komen we er wel uit.’
En zo niet… dan strandt het. In de Van der Pekbuurt in Amsterdam had een groep creatieve burgers, verenigd onder de naam Copekcabana, een mooi plan om woningen over te nemen van woningcorporatie Ymere. Dit voorjaar wees Ymere het plan af omdat het bod 35 procent onder de marktprijs lag. Wrang detail: de woningen waren een jaar eerder 35 procent minder waard, dus toen zou het wel hebben gekund.
In een aantrekkende markt is het verleidelijk om vooral weer naar de cijfers te kijken. De situatie lijkt wel op wat er in de bouwsector gebeurt. Daar schoten vanaf 2006 duizenden collectieve bouwprojecten uit de grond, onder de naam Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Tientallen gemeenten kozen ervoor met burgers samen te werken als er nieuwe kavels werden uitgegeven. Maar nu de grondprijzen weer door het plafond knallen, loopt direct het aantal cpo’s terug. Gemeenten vinden het wel heel aantrekkelijk om weer zaken te doen met projectontwikkelaars, in plaats van met burgergroepen.
Het is een lastige spanning, hoe sympathiek woningcorporaties de plannen voor coöperaties ook vinden, ze moeten ook gewoon op het rendement letten, om daarmee weer in andere woningen te kunnen investeren. Maar kies je voor het hoogste financiële rendement, door het te verkopen aan een private belegger, of ga je voor de optie die minder financieel rendement oplevert maar wel meer maatschappelijk kapitaal behoudt?
Lupi, van Platform31, herkent de spanning. ‘De meeste initiatieven stranden vooralsnog omdat ze niet genoeg vermogen op tafel kunnen leggen, naar de wens van de corporaties. Ik begrijp dat heel goed hoor. Jarenlang is de corporaties ingepeperd dat ze “geen gekke dingen” meer mogen doen. Ze moeten winst maken, hun geld is immers gemeenschapsgeld. Ze denken dat een prijs onder de marktprijs een soort cadeautje is. Maar toch is dat niet zo. Huurders meer zeggenschap geven is deel van hun maatschappelijke taak. Bovendien gaat de coöperatie de woningen ook weer sociaal verhuren, net zoals de corporatie dat deed. Ze zetten dus een volkshuisvestelijke taak voort en daar hoort ook een maatschappelijke prijs bij, want sociale huur is vrijwel nergens in Nederland marktconform.’ Het is vooral koudwatervrees, denkt Lupi. ‘Die willen wij wegnemen. Sommige corporaties en gemeenten zijn intussen heel enthousiast geworden, zoals in Den Haag. En bij de banken is er ook beweging. Samen met hen proberen we nu te werken aan bewustwording bij corporaties en gemeentes. Coöperatief wonen is het stadium van leuke initiatiefjes wel voorbij. Er zijn serieuze plannen, in heel Nederland. Nu zijn de gemeenten en de corporaties aan zet.’
De commons
Burgers zijn vaak veel beter in het oplossen van problemen, zegt Tine de Moor, hoogleraar sociale en economische geschiedenis in Utrecht. Zij doet onderzoek naar wat ze noemt de commons. ‘Met de commons bedoelen we het beheer van collectieve goederen door een groep burgers’, vertelt ze met een Vlaamse tongval. ‘Als een bepaald goed, zoals schone lucht, een glasvezelkabel of welzijnswerk wordt beheerd door de overheid of een bedrijf, is de relatie met de consumenten één op één. Maar als ze het samen doen, in coöperatief verband, zullen ze goed moeten nadenken hoe ze dat doen. Hoe ga je het gebruik ervan goed reguleren? Hoe kunnen de leden aanspraak maken op de consumptie? Je kunt niet terugvallen op door juristen bedachte regels. Je moet zelf instituties opzetten. Eventuele fouten hebben een grote impact op de groep. En daardoor zie je vaak dat de dingen veel efficiënter worden geregeld dan een overheid of een bedrijf had kunnen doen.’
Je ziet in de geschiedenis keer op keer dat burgers coöperaties oprichten, telkens wanneer de markt faalt. ‘De eerste golf zien we in de Middeleeuwen, met onder meer de gilden. Die zijn uiteindelijk allemaal weer afgeschaft omdat men vond dat je dat soort dingen niet aan burgers moest overlaten. De tweede golf zien we eind negentiende, begin twintigste eeuw. Denk aan Achmea, de woningbouwverenigingen, de Boerenleenbank, de voorlopers van Campina, de vakbonden en de sportverenigingen. Maar ook bij hen is in de loop van de tijd het coöperatieve element meestal sterk verwaterd. In het neoliberale klimaat werd verwacht dat de markt het allemaal veel beter kon.’
Op dit moment lijkt zich een derde golf af te tekenen, zegt De Moor. ‘Mensen hebben opnieuw ontdekt hoe feilbaar de markt is. Dorpen die leeglopen, zorg die wordt uitgekleed, duurzame energie die niet van de grond komt: vanaf 2005 ontstonden in Nederland en daarbuiten ineens weer allerlei coöperatieve initiatieven. Mensen wilden zelf gaan oplossen wat overheid en markt lieten liggen. De grote vraag nu is: lukt het de kinderen van de tweede en de derde golf om samen te werken? De kinderen van de tweede golf, wooncorporaties bijvoorbeeld, denken vooral in markttermen en zien de nieuwelingen vooral als last. De derde golf is vaak heel idealistisch en zet zich juist af tegen de markt. Weten de beide stromingen de handen ineen te slaan? Die vraag is cruciaal.’