overig - Huurpeil 1 (maart 2022)

‘Wooncoöperaties kunnen een uitweg bieden uit de wooncrisis’

Het is de hoogste tijd om de wooncoöperatie uit de niche te halen, zoals dat ook in andere Europese landen gebeurt. Dat geeft bewoners niet alleen zeggenschap en eigenaarschap, maar ook betaalbare woningen.
35 x bekeken

De overbodige klasse van Overvecht

Vanuit een houten dakhuisje, tussen een nieuw terras en een rij zonnepanelen, kijk ik uit over een typisch jarenzestigplein met in het midden een speeltuin. Om me heen zie ik een zestal corporatieflats, vier hoog. Drie kinderen met een bal slenteren schuin over het plein, richting de kringloopwinkel onder mij, waarvan ik de ingang net niet kan zien. De winkel is onderdeel van een pand dat in totaal acht appartementen telt en waar woongemeenschap Overhoop is gevestigd, een wooncoöperatie, die ik zelf heb helpen oprichten.

Zeggenschap en eigendom

Wat was coöperatief wonen ook al weer? In een wooncoöperatie hebben de huurders gemeenschappelijk beheer of zelfs eigendom over de woningen. Zoals vanouds het geval was in veel woningbouwverenigingen, voordat die werden omgebouwd tot de huidige corporaties.

Gezamenlijk beheer vinden we nu nog terug in de verschillende Centraal Wonen-projecten, onder andere, waar huurders zelf zorgen voor beheer en toewijzing. Maar het kan nog een stap verder: huurders kunnen ook gezamenlijk het eigendom verwerven. Het zijn nog steeds gewone huurders, maar hun maandelijkse huur gaat naar de eigen vereniging.

Dat is ook hoe wij het doen in Overhoop. We betalen allemaal sociale huur en daarmee lossen we de hypotheek af plus alle andere leningen die we her en der bij elkaar hebben gesprokkeld. Om de maandlasten te drukken, doen we renovaties en onderhoud grotendeels zelf en hebben we sommige voorzieningen, zoals wasmachines, bergingen en gastenkamers voor vluchtelingen, collectief geregeld. Het leidt tot betrokken bewoners, die zelf bepalen wat ze een mooie mix vinden van inkomen, leeftijd en cultuur.

In Zürich hebben Wohngenossenschafte 40.000 woningen in bezit

Sinds 2015 is het voor huurders mogelijk om coöperatief woningen over te nemen van een woningcorporatie, maar dat is nog maar twee keer gelukt. Het lukte ons in 2020, in Utrecht, en het lukte een groep bewoners van de Haagse Roggeveenstraat in 2017. Veel initiatieven lopen vast. Maar er lijkt iets in de lucht te hangen. Er klinken steeds meer geluiden dat de wooncoöperatie geen hobby is voor een nichegroepje, maar echt een serieuze optie die kan helpen om uit de wooncrisis te komen.

Operatie Wooncoöperatie

Onlangs verscheen er een doorwrocht boek van Arie Lengkeek en Peter Kuenzli, Operatie Wooncoöperatie, over de geschiedenis van het coöperatief wonen en de kansen voor de toekomst in een vastgelopen woningmarkt. De auteurs zijn rotten in de wereld van de planvorming en de woningcorporatie. Onder de naam Het Rotterdamsch Woongenootschap hebben ze zich ingezet voor wooncoöperaties in Rotterdam – een initiatief dat helaas is stukgelopen op een realiteit ‘die commerciële woningontwikkeling als norm ziet’. Maar Lengkeek en Kuenzli geven de strijd niet op.

‘Wooncoöperaties kunnen een uitweg bieden uit de crisis van de woningmarkt’, vertelt Lengkeek. ‘Het probleem is dat we in Nederland niets meer hebben tussen het publieke en het private. Met de Woningwet van 2015 is er echt een harde knip gekomen tussen de sociale huursector en de wereld van koop en commerciële huur. Corporaties zorgen voor een steeds kleinere doelgroep, van lage inkomens. De rest van de mensen, die geen koopwoning kunnen of willen krijgen, is overgeleverd aan beleggers, die flinke rendementen willen.’ Er zijn allerlei prachtige projecten voor gezamenlijk wonen, zoals de Knarrenhof voor senioren, maar ook zij moeten kiezen: ‘Het blijft óf corporatiebezit óf individueel eigendom.’

Wohngenossenschafte

Voorbeelden uit Midden-Europa laten zien dat het anders kan. Neem Zwitserland. Daarbij denken we al snel aan rijke mensen en dure villa’s, maar in werkelijkheid wordt tweederde van de woningen gehuurd. Acht procent daarvan is in eigendom van coöperaties. ‘Vooral Zürich is een lichtend voorbeeld: met 40.000 appartementen hebben Wohngenossenschaften 20 procent van alle woningen in bezit. Die zijn dus eigendom van de huurders. Het zijn vaak oude coöperaties, die hun vastgoed al lang hebben afbetaald. Huren gebeurt namelijk tegen kostprijs omdat de huurders zelf afzien van rendement.’ Hun rendement bestaat uit kwaliteit van wonen en zeggenschap over je omgeving. Met het aflossen van de leningen kunnen de huren lager worden. ‘Wat voor middengroepen gebouwd is, wordt na verloop van tijd dus zelfs voor lagere inkomens betaalbaar.’

‘Je hoeft hier geen projectontwikkelaar voor te zijn’, zegt Lengkeek. ‘Beginnende coöperaties kunnen meestappen in een proces. De gemeente merkt grond aan voor coöperatief wonen, schrijft een competitie uit en kiest een project dat daar mag ontwikkelen. Er wordt professionele begeleiding geboden en renteloze leningen. Er wordt echt hoogstaande architectuur neergezet en sommige coöperaties verzinnen innovatieve projecten op het gebied van duurzame energie.’ De gemeente neemt de coöperatie zeer serieus. Zürich is de onbetwiste koploper, maar ook in steden als Wenen en München is de wooncoöperatie een serieuze speler, die een brede groep voorziet van betaalbare woningen.

Hobbels

Van de coöperatieve woonverenigingen die Nederland ruim een eeuw geleden kende, kent alleen De Samenwerking in Amsterdam nog coöperatief eigendom. Nieuwe initiatieven lopen tegen flinke obstakels op. Ten eerste de financiering. Nederlandse banken verstrekken in principe (nog) geen hypotheken aan groepen. Een zakelijke lening kan wel, maar dan moet je zelf minstens 30 procent inleggen en een hogere rente betalen. Het handjevol wooncoöperaties dat wél van de grond komt, is zo slim geweest om hulp te vragen van over de grens, bij de GLS-bank, een duurzame bank die wél gewend is hypotheken te verstrekken aan wooncoöperaties. Met liefde zelfs, want, zoals iemand van de GLS me eens vertelde, ‘door hun motivatie missen wooncoöperaties nooit een betalingstermijn.’ Maar de eerste 30 procent blijft een enorme drempel. De coöperaties die van de grond zijn gekomen, hebben dat gehaald met een hoop kunst- en vliegwerk, eigen inleg, leningen, legaten, giften en crowdsourcing. Op dit moment zijn dat, naast de al eerder genoemde coöperaties, het Ecodorp Boekel en de Amsterdamse nieuwbouwprojecten De Warren en De Nieuwe Meent.

Een tweede hobbel ligt bij gemeentes, zegt Lengkeek. ‘Bij grondverkoop staat maximale financiële opbrengst vaak gewoon voorop. Dat betekent: verkoop aan beleggers.’ Die krijgen soms afspraken mee over middenhuur, maar die zijn maar tien of vijftien jaar geldig. ‘Het kan ook anders. De gemeenteraad kan prima bepalen dat grondverkoop andere waarden moet opleveren. Ze kunnen kavels aanwijzen die bestemd zijn voor coöperaties.’ Dat levert misschien minder geld op. ‘Maar wel betrokken huurders, diversere wijken en huurwoningen die op lange termijn betaalbaar blijven.’

‘Als je maximale financiële opbrengst voorop stelt bij grondverkoop, loop je andere mogelijke opbrengsten mis’

Het sluit volgens Lengkeek heel goed aan bij de opkomst van het coöperatieve denken in de maatschappij. ‘Mensen willen hun leven op een andere manier vormgeven, burgerinitiatieven zijn populair. Je kunt wel heel hip de “donuteconomie” omarmen, maar daar moet je als gemeente dan ook je beleidskeuzes en vastgoedberekeningen op aanpassen.’

Nieuwe energie

Lengkeek en Kuenzli staan niet alleen in hun pleidooi. Een groep initiatieven heeft zich verenigd en timmert onder de naam Cooplink aan de weg. Ze bieden hulp en draaiboeken voor iedereen die aan een coöperatie wil beginnen. Ook het kabinet heeft in het regeerakkoord zijn steun uitgesproken voor wooncoöperaties en stimuleert de ontwikkeling hiervan via Platform31.

Een van de adviseurs in dat programma is Gerben Kamphorst, die ook adviseur is voor verschillende burgerinitiatieven. ‘Waar Platform31 bijvoorbeeld kansen ziet, is de doelgroep senioren, die kleiner willen wonen om vermogen vrij te kunnen spelen. Die mensen kunnen dan hun grote huis verkopen en één ton gebruiken om zich in te kopen in een gemeenschappelijk woonproject. Zo zijn ze niet afhankelijk van een belegger.’

Ook Kamphorst ziet dat gemeentes vaak een heel financiële en kortetermijnvisie op de grond hebben. ‘Dan staat er een schooltje leeg. Een groepje bewoners heeft interesse om hier iets van te maken. Dat levert heel veel op voor de buurt, maar de gemeente weet het niet te kwantificeren. En dan gaat het uiteindelijk toch gewoon weer naar een belegger.’

‘En vaak is het ook: iedereen is druk. Ambtenaren ook. Dan doe je wat je kent. Het idee voor een wooncoöperatie leg je dan al snel in het bakje “gedoe”. Alles gaat dan alleen nog maar trager en daardoor voelt het nog meer als gedoe.’

Actieplan

Maar er begint iets te verschuiven. In 2019 zei de gemeente Amsterdam: ‘Wij gaan dat financieringsprobleem gewoon oplossen.’ Kamphorst zat in de werkgroep financiering. ‘Het leidde tot een Actieplan waarin stond dat wooncoöperaties, als ze voldoen aan randvoorwaarden, een gemeentelijke lening kunnen krijgen, via de SVN. Die lening telt voor de bank mee als eigen vermogen. Vervolgens heeft de gemeente ook nog grond aangewezen voor wooncoöperaties en gebruikt ze een constructie met erfpacht om de haalbaarheid te vergroten. Projecten kunnen intekenen op de kavels. Er zijn er al een paar die heel ver zijn.’

Dit Actieplan was wel een steen in de vijver, zegt Kamphorst. ‘Dan willen wij ook iets, zeiden andere gemeenten. Utrecht en Rotterdam zijn ermee aan de slag gegaan, andere gemeentes ook. Wat dat concreet betekent, is nog niet helemaal duidelijk, er is in elk geval procesbegeleiding afgesproken. Er zijn initiatieven bij elkaar gebracht. Maar uiteindelijk gaat dit alleen maar lukken als gemeentes met locaties komen en hun grondbedrijven anders gaan kijken naar huur en grondprijzen.’

Bij de presentatie van het nieuwe boek van Lengkeek en Kuenzli was een belangrijke gast aanwezig – virtueel dan. Het was Hugo de Jonge, de nieuwe minister voor Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening. Hij reageerde direct en onomwonden: ‘Ik denk dat de coöperatie op z’n minst een onderdeel is van de oplossing van de wooncrisis van dit moment.’ Of ze hem meteen een paar praktijkvoorbeelden wilden laten zien. Dus ja: er hangt duidelijk iets in de lucht.

Frank Mulder is journalist en mede-oprichter van een wooncoöperatie, de Utrechtse woongemeenschap Overhoop. Zie www.overhoopoverhoop.nl.